Der Hamburger Immobilienmarkt unter der Lupe

2. September 2021

Hamburg besitzt die stärkste Stadtmarke Deutschlands. Zu diesem Urteil kamen die Analysten des Brandmeyer Stadtmarken-Monitors im Rahmen einer Studie mit 10.000 Teilnehmern im Jahr 2020. 50 deutsche Städte hatten sie dafür unter die Lupe genommen. Mit der Top-Platzierung wurde die Hansestadt zur sympathischsten Stadt Deutschlands gekürt. So erhielt Hamburg in der Kategorie „Sympathie“ 7,8 von möglichen 10 Punkten und erreichte auch in den Bereichen „bester Ruf“ (7,5 Punkte), „Lebensqualität“ (7,8 Punkte), „wirtschaftliche Stärke“ (8,1 Punkte) und für sein Stadtbild (8,2 Punkte) ein ausgezeichnetes Ergebnis. Hamburg hat seinen knapp 1,9 Millionen Einwohnern neben attraktiven Arbeitsplätzen ja auch viel zu bieten. Eine ausgezeichnete Infrastruktur trifft auf vielfältige Freizeitangebote und ein reiches Kulturleben. Ob jung oder alt, reich oder weniger begütert, Unternehmer, Arbeitnehmer oder Start-Up-Gründer: Hamburg zieht Menschen mit verschiedensten Lebensentwürfen an.

Quadratmeterpreise im 10-Jahres-Vergleich

Jede Großstadt kennt die Kehrseite der Medaille, wenn große Beliebtheit die Kapazitäten des Wohnungsmarktes übersteigt. Auch in Hamburg kennen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser seit Jahren nur eine Tendenz: nach oben.

Während neu gebaute Eigentumswohnungen 2010 in mittleren Lagen noch zu Kaufpreisen von durchschnittlich 3.300 €/m² Wohnfläche verkauft wurden und damit der Wohnquadratmeter bei Kauf-Wohnungen um 43,48 % teurer war als der von Neubau-Einfamilienhäusern (2300 €/m²), wurden für Neubauwohnungen im Jahr 2020 im Durchschnitt 6.400 €/m² fällig. Käufer investierten also letztes Jahr im Durchschnitt satte 160,87 % mehr als vor 10 Jahren in ihr Wohneigentum.

Laut dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg, auf dessen Zahlen wir uns stützen, haben sich auch die QM-Preise für Einfamilienhäuser in den letzten 10 Jahren um 93,94 % verteuert: Im Mittel bezahlten im Jahr 2020 die Käufer dafür 6000 € pro Wohnquadratmeter. Die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern haben sich allerdings inzwischen stark angeglichen. Im Durchschnitt bezahlten Käufer 2020 für den Quadratmeter Eigentumswohnung nur noch um 6,67 % mehr als bei Einfamilienhäusern.

Die größten Preistreiber: hohe Nachfrage, rares Bauland, teure Baukosten

Der Grund für die drastischen Preissteigerungen liegt zum einen im Umstand, dass Bauland in Hamburg schon seit langem rar ist und nicht im Ansatz die hohe Nachfrage bedienen kann. Der 10-Jahresvergleich zeigt aber auch: Die Fläche des 2020 verkauften Baugrunds stieg mit 274,3 Hektar gegenüber 2010 um 119,79 %. Damals wurden nur 124,8 Hektar verkauft, und auch in den Jahren dazwischen verzeichneten die Bücher der Marktforscher nur ein Mal eine 2 als erste Ziffer der verkauften Fläche.

Hamburger Impression. Bild: pixabay

Was Experten darüber hinaus als echte Kostentreiber ansehen, sind seit einigen Jahren die Baukosten. Aufgrund hoher gesetzlicher Auflagen sind beispielsweise die Anforderungen an den Brand- und Schallschutz über die Jahre deutlich gestiegen. Laut dem Statistischen Bundesamt lagen die durchschnittlichen Baukosten für ein Einfamilienhaus in Hamburg im Jahr 2019 bei 1.763 €/m² im gesamtdeutschen Raum beim 1.834 €/m². 2010 bezifferten die Marktforscher die durchschnittlichen Baukosten für Häuser in Deutschland noch auf 1.332 €/m². Und wo geht das Geld hin? Grob überschlagen fließen die Arbeiten am Rohbau inklusive Keller mit 45 Prozent in die Baukosten ein. Für Heizung, Sanitär und Elektro fallen rund 15 Prozent an, und der Innenausbau schlägt mit etwa 40 Prozent zu Buche.

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen

Laut Statista hat sich die Zahl der Wohnungen in Hamburg in den 14 Jahren von 1995 bis 2019 von 814.672 auf 945.559 erhöht. Dieser geringe Anstieg hat auch unsere Redaktion ein wenig überrascht. Die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen macht allerdings deutlich, warum Wohnraum in Hamburg auch weiterhin ebenso begehrt wie umkämpft sein wird.

Im Monatsbericht für Januar 2021 kommt das Statistikamt Nord in Hamburg auf 166 genehmigte Bauprojekte zur Errichtung von Wohngebäuden. 94 Neubauwohnungen in Häusern mit 1 bis 2 Einheiten wurden genehmigt und 218 Einheiten in Häusern mit 3 und mehr Wohnungen. Für Kaufinteressenten besonders interessant: Unter diesen 312 genehmigten Neubauwohnungen waren nur 39 Eigentumswohnungen. Um diese Zahlen richtig einordnen zu können, ist es hilfreich, wenn man den letzten verfügbaren Bericht zur Wohnungsbautätigkeit in Hamburg betrachtet, den das Statistikamt Nord veröffentlicht hat.

In Hamburg wurden im Jahr 2019 insgesamt 11.632 Wohnbauten genehmigt, gegenüber 2018 ist das ein Plus von 4,9 %. Auf der Seite der Fertigstellungen stehen 2019 insgesamt 9.805 Neubau-Wohnungen mit einer gesamten Wohnfläche von 818.670 m². 2.290 der Einheiten entstanden in Wohngebäuden mit Eigentumswohnungen. Im Vergleich zu 2018 wurden also 8,1 % weniger neue Wohnungen und 3,6 % weniger neue Wohnfläche geschaffen. Die durchschnittliche Größe der neuen Wohnungen stieg hingegen von 79,6 m² im Jahr 2018 auf 83,5 m² im Jahr 2019.

Mit besiegelten Zahlen zum fundierten Marktüberblick

Wer eine Immobilie kauft, sollte den Markt genau kennen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was eine Immobilie aktuell und in vielen Jahren wert sein könnte. Natürlich spielen dabei viele Entwicklungen und Fakten eine Rolle, aber wer sich aktiv mit der Micro- und Makrolage seines potenziellen neuen Zuhauses oder der neuen Kapitalanlage beschäftigt, gewinnt auf jeden Fall wichtiges Wissen. Hier lohnt sich die Recherche im Internet oder in den Zeitungen. Was tut sich jetzt im Bezirk, was kommt in der Zukunft an Veränderungen?

Eins von vielen Neubauprojekten in der Hansestadt: Lohheide von der Quadrum Invest GmbH

Bei der Frage nach dem realistischen Preis für eine Hamburger Immobilie, kommt es – wie überall – in hohem Maße auf die Lage und die Ausstattung der Immobilie an. Um ein Gefühl für gängige Marktpreise zu bekommen, lohnt sich neben dem Blick auf die aktuellen Angebote auch immer ein Studium der Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Hamburg. In die Kaufpreissammlungen, die der Gutachterausschuss als Basis seiner Berichte verwenden und in Form eines jährlichen Immobilienmarktberichts sowie vieler Zwischenberichte veröffentlicht, kommen nur die beurkundeten und damit nachweisbaren Preise, die ihnen die Notare für das beobachtete Jahr übermitteln. Härtere Fakten gibt es kaum – denn diese hier kommen sozusagen mit Brief und Siegel. Eine Lektüre des Immobilienmarktberichts Hamburg ist somit ein sehr zielführender Weg, um aktuelle Bewegungen am Markt für Wohnimmobilien in Hamburg realistisch in den Vergleich zu setzen. So hat der Gutachterausschuss für das Jahr 2020 die Daten aus 11.650 Kaufverträgen zusammengetragen. Dabei kam es in Hamburg zu einem Geldumsatz von 12,1 Mrd. Euro bei einer insgesamt verkauften Fläche von 754,1 Hektar – ohne Eigentumswohnungen.

Wir hoffen, Ihnen mit unserem Marktüberblick einen Einblick in die Bewegungen auf dem Immobilienmarkt Hamburg gegeben zu haben und wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche.

Neubauprojekte in der Hansestadt finden Sie auf unserem Portal Hamburg.

Text: Kerstin Funke

Titelbild: pixabay